사상 첫 '제로금리' 시대…집값에 미칠 파장은?

고강도 대출 규제·코로나19 탓 금리 인하 집값 상승 제한적 비규제지역 풍선효과 확대…

국지적 집값 상승 가능성 높아 저금리 기조 상황서 금리 인하 중·장기 집값에 별 영향 없어

미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 여파에 대응하기 위해 기준 금리를 '제로' 수준으로 전격 인하한데 이어 한국은행도 기준 금리를 인하하면서 주택시장에 미칠 파장에 관심이 커지고 있다.
집값 안정화를 위해 정부가 쏟아낸 고강도 규제 대책과 코로나19 여파가 맞물린 가운데 기준 금리 인하가 주택시장의 향배를 가를 주요 변수로 떠올랐다.

미국 연준은 지난 15일(현지시간) 기준금리를 기존 1.00%~1.25%에서 0.00%~0.25%로 1%포인트(p) 인하했다. 또 유동성 공급 확대를 위해 7000억 달러 규모의 국채와 주택저당증권을 매입하기로 했다. 연준은 앞서 지난 3일 기준금리를 0.5%p 인하한 바 있다.

금리 인하가 자칫 주택 가격 상승을 자극할 수 있다는 점에서 신중한 태도를 보였던 한은도 16일 기준금리를 0.5%p 낮췄다. 이에 따라 역대 최저치인 연 0.75%가 됐다. 0%대 기준금리는 사상 처음이다.

통상 금리와 집값은 반비례한다.

금리가 낮아지면 주택 매수심리가 살아나 가격이 상승한다.

기준 금리 인하로 대출 금리가 하락하면서 이전보다 낮은 이자 비용으로 주택을 살 수 있기 때문이다.

특히 금리 인하로 시중 유동자금이 은행 예·적금보다 고수익을 낼 수 있는 주택시장으로 몰린다.

하지만 집값은 금리 외에도 실물 경기 흐름, 수요와 공급, 정부 정책 등 다양한 변수에 따라 결정된다.

코로나19 여파가 장기화되면 국내외 실물 경기가 위축에 따른 외환위기나 글로벌 금융위기 때처럼 국내 집값이 폭락할 수 있다는 관측이 나오는 이유다.

지난해 12·16 부동산 대책 이후 코로나19 여파로 서울 강남3구(강남·서초·송파)의 집값이 하락했고, 시세보다 싼 급매물 위주로 거래가 성사되고 있다. 한국감정원에 따르면 지난 9일 기준 강남 3구 아파트 가격은 모두 0.06% 내렸다.

강남 3구의 아파트값은 지난달 셋째 주 7개월여 만에 처음으로 하락세로 전환한 후 계속 떨어지고 있다.

15억원 초과 초고가 아파트에 대한 대출 금지와 보유세 인상, 자금출처 조사 강화 등 정부의 잇단 규제에 코로나19까지 맞물리면서 매수 심리 위축에 따른 것이다.

주택시장에선 금리 인하가 주택 가격에 미치는 영향은 과거와 달리 제한적일 것이라는 게 중론이다.

통상 집값에 영향을 미치는 금리 인하보다 정부의 고강도 규제 대책과 예측하기 힘든 코로나19 종식 시점 등 외부요인이 집값에 더 큰 영향을 미친다는 얘기다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리 인하에 따른 이자 부담 경감, 레버지리 효과가 기대되기 보다는 경기 위축에 따른 구매력 감소와 급격한 시장 위축을 방어하는 정도에서 기준금리 인하 효과가 그칠 전망"이라며 말했다.

함 랩장은 "전반적인 주택 거래량 감소와 함께 가격급등 피로감이 크거나 대기수요가 취약한 지역 또는 과잉공급지역 위주로 가격조정과 거래시장의 하방압력 부담이 있을 수 있다"며 "고가주택의 여신 및 세금부담이 강화된 상황에서 일부지역은 시장 급랭 우려가 커지고 있다"고 말했다.

또 풍선효과가 나타나는 비규제지역을 중심으로 집값 상승을 자극할 수 있다는 전망도 나왔다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부의 거듭된 규제 대책과 코로나19 여파로 주택시장이 전체적으로 침체된 상황에서 금리를 인하하더라도 그 영향은 제한적일 것"이라며 "일부 지역을 제외하고 주택시장이 당장 달아오르거나 집값이 상승할 가능성이 낮다"고 전망했다.

권 교수는 "금리가 낮아지더라도 서울 등 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정된 지역에서는 정부의 강력한 규제 대책으로 별 영향이 없을 것"이라며 "다만 비규제지역을 중심으로 풍선효과가 확대되거나 집값 상승을 자극할 수도 있다"고 전망했다.

이와 함께 실물 경기가 살아나지 않으면 금리 인하만으로는 중장기적으로 집값에 영향을 미치게 어렵다는 관측도 있다.

심교언 건국대 부동산 학과 교수는 "실물경제가 안 좋은 상황에서 금리 인하만으로는 중장기적으로 집값에 영향을 주지 못할 것"이라며 "저금리 기조인 상황에서 금리를 더 낮춘다고 해서 주택시장의 분위기는 크게 달라지지 않고, 중장기적으로 집값은 정부의 규제 대책과 실물 경기 회복 등이 결정할 것"이라고 전했다.